这一原则是从生产决定分配的历史唯物论原理出发处理根本发展动力问题。

三是国有土地的供给受到严格的规划、计划限制，同时还受到繁琐的审批机制约束上述2万亿元全部转给地方。

我认为数字化与城市化仍然是我国未来发展的大趋势。过去我们通常认为经济增长达到一定的速度，就业就会增加一定的幅度。所以我认为，这次把保就业放在六保的第一位，既是坚持问题导向，同时也是考虑到当前新冠肺炎疫情影响带来的一系列问题来确定的。所以，扩大就业其实就是带动增长，两者相互关联。我是非常赞同不提GDP增速目标，转而更加突出就业，突出民生，突出保市场主体等政策目标。

你如何评价两新一重在扩内需中所起到的作用？ 杨伟民：两新实际上涉及到的是城市化和数字化。银行怎么让利？让给谁？我认为应该主要让利给中小微企业。地方政府的旧城改造项目，就是这种不仅不能带来新增现金流，反而会消耗更多原本用于其他用途的现金流。

政府、企业乃至家庭以资产抵押获取资金的能力都会全面下降。在这方面做的最成功的城市，就是合肥。不仅学校如此，从交通、治安、消防到给排水，所有公共服务都会带来更大的支出压力，这些支出只能来自财政，而不能来自卖地。因此，房地产市场绝不是地方政府可以取之不尽、用之不竭的资本之源。

三、正确的旧改：激活自我修复 旧城不是不能改造，而是必须选择正确的方法。建设这类高大上的项目之前，必须先有充沛稳定的现金流。

所谓旧城更新，主要是指城中村改造和老旧小区改造。四、资本正确的投向：创造现金流 若旧城可以通过业主自我改造实现更新，政府从旧城更新中节省下来的融资（卖地收入）该投向何方？就这一问题的答案，肯定是因城而异的，但其中有一点可以共同遵循的基本原则，就是资金要投入未来能为城市带来最大的现金流（比如税收）和就业的领域。合肥由于区位条件的限制，与一众东部省会城市相比并无明显发展优势，但近些年合肥的房价却表现十分亮眼，其背后与合肥市政府在产业发展上采取的超常规战略有关。由于增容式改造必须通过卖地融资，进行整片拆除和建筑加高几乎是唯一的选择。

与此类似，更广为所知的案例是厦门的鼓浪屿，为了减少由财政平衡压力可能导致的破坏，厦门市撤除了鼓浪屿区原有的行政单位，将其直接纳入思明区财政和市级财政，这一作法直接遏制了区政府可能产生的通过旧城改造实现新城建设财务平衡的冲动，使得鼓浪屿的旧城和原有建筑得到最大限度的保留，为后来鼓浪屿的申遗成功奠定了制度基础。这一过程基本不依赖或少依赖土地融资，而是居民自主负担改造成本、政府负责改进周边环境和服务配套。为应对经济下行，贯彻房住不炒，各地将旧城更新作为扩大内需政策的重点。旧城改造不仅是孤立城市的局部战役，错误的方法，会历史性地断送中华复兴这一伟大的战争。

而与此形成对照的，是何立峰主政厦门时的作法。如果能形成资产，负债再多也没问题。

获得融资后，如果不能将资金投入到有效益的项目，将会带来长期的财务负担。日本依靠债券市场，使得日本央行成为上市国内企业最大的投资者。

厦门曾经出台了一套完整的老旧小区自我改造审批的政策，经实践证明这一思路是完全可行。这种以退为进的作法，不仅最大可能地保护了土地金融创造资本的能力，同时还实现了厦门城市基础设施狂飙突进式的增长。2019年，合肥市的GDP高达9409亿元，是2000年的30倍。五、全球竞争下的地方政府 很多人会用无锡政府曾经资不抵债的例子，来批评中国地方政府亲自下场干预经济这种作法，事实上这些想法是缘于对政府的市场角色以及全球资本市场比较优势的无知。厦门的曾厝垵本来是个准备拆除的小渔村，在拆迁被叫停后，村民实施了自主改造，改造后的曾厝垵已经成为厦门著名的网红景点，吸引的游客堪比鼓浪屿和南普陀。二、昆明与厦门：实践对比 在资本市场竭泽而渔导致地方政府财政大溃败的例子并不罕见，最典型的就是仇和执政时期的昆明旧改。

到2015年3月24日昆明市叫停城中村改造时，已经启动改造的有229个，市场供应总建筑面积高达7477万平方米，相当于昆明主城区近10年的商品房建筑面积由于增容式改造必须通过卖地融资，进行整片拆除和建筑加高几乎是唯一的选择。

历史上，城市的自我更新，都是业主主导，为何到了今天却要主要依靠政府？其中缘由值得我们反思。这就意味着现在政府的老旧小区改造不仅不会给未来的政府创造新的税源，反而会增加未来政府的财政负担。

典型的作法，就是在原来的老旧小区基础上增容，通过在房地产市场出售增容土地，获得老旧小区和城中村改造的资本。合肥市政府就是采用这种方式，合肥孵化了一个又一个高新尖的千亿产业集群，带动的是数以十万计的蓝领就业。

到2015年3月24日昆明市叫停城中村改造时，已经启动改造的有229个，市场供应总建筑面积高达7477万平方米，相当于昆明主城区近10年的商品房建筑面积。同企业上市融资类似一样，卖地就是地方政府出售自己的股票。日本依靠债券市场，使得日本央行成为上市国内企业最大的投资者。改造的方法就是通过给每个村庄足够的容积率，实现征地拆迁建设成本的平衡。

由于有实体产业的支撑，合肥市的房价也表现相当亮眼。据我所知，大部分旧城改造项目，资本都来自于土地金融。

现在不少城市为了拉动固投，把宝贵的资本投入到音乐厅和体育场馆等这类不产生现金流反而带来更大财政负担的项目，以为有了这些设施，城市就是实现高质量发展了，这其实是对高质量发展的误解。如果错误的旧城改造模式不能得到及时纠正，就会在不知不觉间毁掉我们这个无数不多的宝贵优势。

进入 赵燕菁 的专栏 进入专题： 旧城改造 城市资本 。因此，对于像北京因为有故宫、杭州由于有西湖、厦门因为有本岛而对颜值敏感的地区，这一模式尤其不可行。

面对激烈的竞争，中国的地方政府之所以能独步全球，就是因为房地产为中国地方政府提供的是巨大的资本而不是现金流（财产税），这种融资能力是西方传统的地方政府所不具备的，也是中国目前相对于西方发达国家最主要的竞争优势。除了两个以前遗留下的城中村改造项目，其余项目全部停止。但住宅增容则相反，由于没有财产税，新增居民不仅不会贡献新的税收，反而会给未来的财政带来更大缺口。一、旧城改造与资本耗散 旧城改造的核心问题在于其融资模式。

判断一个城市是否实现高质量发展的唯一标准，就是城市政府是否有充沛的现金流收入（一般性税费收入），音乐厅、体育场馆之类的项目是高质量发展的结果，而不是高质量本身。二、昆明与厦门：实践对比 在资本市场竭泽而渔导致地方政府财政大溃败的例子并不罕见，最典型的就是仇和执政时期的昆明旧改。

这种以退为进的作法，不仅最大可能地保护了土地金融创造资本的能力，同时还实现了厦门城市基础设施狂飙突进式的增长。这一过程基本不依赖或少依赖土地融资，而是居民自主负担改造成本、政府负责改进周边环境和服务配套。

而如果通过旧城改造向市场供给的住房超过10万套，房地产市场就有可能崩盘，届时不仅城市政府无法通过土地出让融资，所有以不动产定价的存量资产的价格也会一并缩水。旧城从不缺少更新的市场动力，屡禁不止的违章建筑恰恰证明了城市真正缺少的是正常的更新机制。